"증여 말고 5월 9일 전에 파세요" 국세청장 경고 및 공시가격 확정 분석

최근 임광현 국세청장의 이례적인 '매도 권고'와 더불어 2026년 공동주택 공시가격이 최종 확정되었습니다.

이는 다주택자들에게 5월 9일이라는 마지막 탈출구를 제시함과 동시에, 보유 시 발생하는 세금 부담을 현실화하겠다는 정부의 강력한 의지로 풀이됩니다.

1. 5월 9일 시한의 의미: 양도세 중과 배제 종료

가장 핵심적인 포인트는 2022년부터 시행되어 온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일을 기해 종료된다는 점입니다.

세부 변화 내용

• 세율 변화: 유예 기간 중에는 기본세율($6 \sim 45\%$)이 적용되나, 종료 후 조정대상지역 내 주택 양도 시 다음과 같은 중과세율이 합산됩니다.
  • 2주택자: 기본세율 + $20\%p$
  • 3주택 이상: 기본세율 + $30\%p$
  • 최대 세율: 지방소득세 포함 시 최대 **$82.5\%$**에 달하는 이른바 '세금 폭탄'이 현실화됩니다.
• 장기보유특별공제(장특공) 배제: 5월 9일 이후 중과 대상이 되면, 보유 기간에 따른 공제 혜택(최대 $30\%$)을 전혀 받을 수 없게 되어 과세표준이 급격히 상승합니다.

2. 국세청장의 경고: "증여보다 양도가 유리하다"

임광현 국세청장은 최근 "증여를 고민하기보다 5월 9일 전 매도하는 것이 세액 측면에서 훨씬 유리하다"고 강조하며 시뮬레이션 결과를 공개했습니다.

시뮬레이션 비교 (서울 대치동 아파트 기준)

10년 전 10억 원에 취득하여 현재 시세가 30억 원인 아파트를 가정할 때:

• 5월 9일 전 제3자 양도 시: 양도세 약 6억 5,000만 원 내외
• 자녀에게 단순 증여 시: 증여세 및 증여취득세 합계 약 13억 8,000만 원 내외
• 결론: 증여세가 양도세보다 2배 이상 높으며, 특히 편법 증여(부모가 대출을 대신 갚아주는 등)에 대해서는 최고 $40%$의 가산세를 부과하는 고강도 세무조사를 예고했습니다.

3. 2026년 공시가격 확정 및 보유세 부담

4월 29일 확정된 공시가격은 '보유세 현실화'를 가속화하고 있습니다.

주요 확정 내용

• 서울 평균 상승률: $18.67\%$ (성동구 $29.04\%$, 강남구 $26.05\%$ 등 한강변 및 강남권 급등)
• 전국 평균 상승률: $9.16\%$
• 현실화율: $69\%$ (작년과 동일하게 동결되었으나 시세 상승분이 그대로 반영됨)

파장

• 종부세 대상 확대: 서울 아파트 약 15%(7채 중 1채)가 종합부동산세 과세 대상에 포함되면서 종부세가 '부유세'에서 '보편세'로 변모했습니다.
• 건강보험료 연쇄 상승: 공시가격은 재산세, 종부세뿐만 아니라 건강보험료 산정 및 각종 복지 혜택 수급 자격에도 영향을 미치므로 은퇴 세대의 부담이 매우 커질 전망입니다.

4. 다주택자의 전략적 선택 가이드

현재 시점에서 다주택자가 고려해야 할 선택지는 크게 세 가지입니다.

1. 5월 9일 이전 잔금 완료 또는 등기: 가장 확실한 절세 방법입니다. 정부는 토지거래허가구역의 경우 **5월 9일까지 '허가 신청'**만 완료해도 중과 배제 혜택을 주기로 요건을 완화했습니다.
2. 보유 및 보유세 감내: 현금 흐름이 충분하고 장기 우상향을 확신한다면 보유할 수 있으나, 공시가격 상승으로 인해 매년 지불해야 할 보유세가 과거와는 차원이 다른 수준임을 인지해야 합니다.
3. 부담부 증여: 채무(전세보증금 등)를 포함하여 증여하는 방식이나, 취득세율과 양도세 중과 여부를 꼼꼼히 따져봐야 하며 국세청의 사후 관리 대상 1순위임을 유의해야 합니다.

요약 및 제언

국세청장의 이례적인 발언은 **"시장에 매물을 내놓으라"**는 정부의 강력한 압박입니다. 공시가격 확정으로 인해 보유세 부담이 눈앞에 닥친 만큼, 다주택자분들은 가급적 5월 9일 이전에 계약 및 허가 신청을 마쳐 세무 리스크를 최소화하시길 권장합니다.

 

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